Marius Moga, Zacaria: Chiriile din zona de retail sunt pe un trend ascendent

• Cine este, mai exact, Zacaria?

Zacaria si-a inceput activitatea in Romania in anul 2005, investind in terenuri optime pentru dezvoltari rezidentiale. Incepand cu 2009, Zacaria a inceput sa achizitioneze si sa reconverteasca cladiri industriale, urmand ca in anii ulteriori sa construiasca si parcuri industriale clasa A. Totodata, compania s-a axat si pe dezvoltarea proiectelor rezidentiale.

Astazi, Zacaria in Romania reprezinta un grup care a dezvoltat peste 200.000 mp de spatii industriale, si mai mult de 15.000 mp de spatii de retail si birouri. In acelasi timp, am finalizat si vandut integral 4 proiecte rezidentiale, insumand 500 de vile si apartamente in Sibiu si Bucuresti si continuam sa dezvoltam alte 3 proiecte rezidentiale care totalizeaza 550 de apartamente in Sibiu, Bucuresti si Craiova.

• De unde provine Zacaria?

Brandul Zacaria a luat nastere in urma cu 17 ani in Romania, fiind parte a grupului international Alf Mizzi & Sons. Alf Mizzi & Sons a fost infiintata in 1915 in Malta ca o afacere de familie, iar astazi detine un portofoliu semnificativ de investitii in domenii precum: import de bunuri alimentare, telecomunicatii, electronica, horeca si dezvoltare imobiliara. In 2022, compania opereaza si la nivel international, cu investitii in tari precum Belgia, Olanda, Romania, Cipru, Croatia, Libia si Egipt.

• Ce cifră de afaceri și ce profit estimați pentru anul 2022?

Estimarea cifrei de afaceri pentru anul 2022 este in jurul a 12 milioane de euro, cu un profit estimat de aproximativ 1 milion de euro.

• Pe zona de retail, unde este prezentă Zacaria în România?

Zacaria s-a axat pana acum in special pe domeniul industrial si pe cel rezidential. Cu toate acestea, in ultimii doi ani am facut pasi importanti pentru a intra in sectorul de retail. Am inceput prin a reconverti un asset din portofoliul existent, schimband destinatia unui proiect din Sibiu din parc industrial in parc de retail. Rezultatul a fost un succes, in acest moment 9.000 mp fiind inchiriati catre 5 retaileri importanti din domeniul mobilei si decoratiunilor, proiectul nostru devenind hub-ul principal de mobila din judetul Sibiu.

Mai departe, continuam cu dezvoltarea unui retail park modern in Cisnadie, care va fi construit la cele mai inalte standarde. Zacaria Retail Park Cisnadie va insemna 9.000 mp de spatii de retail, langa care se adauga 2.5000 mp pentru un supermarket si inca 2.000 de spatii outdoor destinate evenimentelor si targurilor sezoniere. Proiectul este situat in inima Cisnadiei, un oras superb aflat la poalele muntilor, langa Sibiu, si cu o continua expansiune, atat a populatiei, cat si geografica. Am inceput deja lucrarile la acest proiect, urmand ca in primavara viitoare sa inauguram primul retail park din Cisnadie, dupa o investitie de peste 11 milioane de euro.

• Ce orașe vizați și ce zone ale țării pentru zona de retail?

Suntem in cautare de terenuri propice pentru dezvoltarea de retail parcuri si ne orientam atat catre orase mari unde anumiti retailer ne-au confirmat interesul, cat si catre orase secundare, unde exista un deficit de spatii comerciale moderne, date pe care echipa noastra de retail de la CBRE Romania il demonstreaza in cel mai nou raportul lansat, Romania Retail Destination 2022.

• Cu ce se deosebește Zacaria de alte parcuri de retail?

Daca ne referim la Zacaria Retail Park Cisnadie, suntem extrem de mandri de modul in care a fost gandit acest proiect si suntem convinsi ca va fi un reper in materie de retail park-uri in Romania. Structurat impreuna cu arhitectii de la Triptic Studio, o companie cu foarte mare experienta in zona de regenerare urbana, parcul nostru de retail va contine nu doar unitati destinate shopping-ului, ci vom pune accent pe zonele verzi, zonele de asteptare si relaxare, chiar si pe dezvoltarea unor zone indoor si outdoor de evenimente. Spre deosebire de majoritatea parcurilor de retail care sunt construite la periferia oraselor mici sau mari, noi avem avantajul locatiei centrale si a imprejurimilor spectaculoase. Desi am prevazut suficiente locuri de parcare, suntem convinsi ca o buna parte dintre clienti va prefera sa vina pe jos sau cu bicicleta sau trotineta electrica.

Am gandit acest proiect ca pe o destinatie pentru cisnadieni si pentru turistii care vin aici an de an si deja avem un feedback excelent de la comunitate.

• Cu ce parteneri din retail lucrați? Există vreo companie cu care aveți exclusivitate?

Lucram in exclusivitate pe acest proiect cu CBRE. Colaboram excelent pe partea de leasing, avand deja intelegeri pentru o buna parte dintre spatii cu retaileri importanti din Romania. Totodata, lucram impreuna la acest proiect de aproape un an, fiind implicati alaturi de noi in gandirea si dezvoltarea conceptului pentru a avea in vedere toate necesitatile chirasilor inca din faza de proiectare.

• Cum vedeți piața de retail din România?

Piata de retail arata promitator in Romania, cu o nota aparte pentru centrele comerciale si segmentul High Street pentru care se observa cea mai rapida recuperare dupa episodul 2020-2021. Inca de anul trecut, traficul in centrele comerciale si-a revenit la acelasi nivel cu 2019 iar retailerii prezenti in aceste formate sunt in general multumiti de cifrele de afaceri la final de H1. In acelasi timp, desi se simte o crestere importanta pe segmentul online, Romania atinge doar un procent de 10%, comparativ cu tarile din regiunea CEE unde comertul online atinge 15% din piata de retail. Puterea de cumparare a crescut si ea, impreuna cu volumul de cheltuielile in retail - suntem peste media celorlalte tari, 11% Romania vs sub 10% in restul tarilor din regiune.

Daca luam in calcul un interval mediu, in urmatorii trei ani ne asteptam la noi dezvoltari de centre comerciale in orasele dominante, acolo unde densitatea de retail este mai redusa si cererea de spatii comerciale este inca destul de crescuta. De asemenea, estimam o atentie sporita a chiriasilor existenti pe stabilizarea stocurilor si a operatiunilor din punct de vedere logistic, dar si pe securizarea conditiilor comerciale.

• Mai este loc de jucători pe piața de retail?

Din ce vedem, retailerii isi doresc in continuare sa se extinda pe piata din Romania. Exista insa doua provocari majore: pe de-o parte forta de munca care desi este foarte bine educata are un grad redus de disponibilitate, pe de alta parte gradul de ocupare foarte ridicat combinat cu o diponibilitate de spatii mai mica de 3% in centrele comerciale existente.

Interesul retailerilor exista si acestia isi focuseaza cererea pe locatiile prime. In acelasi timp, romanii au un apetit crescut pentru brandurile noi si/sau cunoscute, ceea ce reprezinta un argument puternic pentru retaileri.

• Majorarea prețurilor la energie, combustibili, materiale de construcții, lipsa materiei prime, războiul din Ucraina...cum vă afectează?

Cu siguranta e o perioada dificila pentru unii dezvoltatori. Exista multa volatilitate in piata, lucru cu care nu eram obisnuiti pana in 2020. Cred ca principalele doua lucruri resimtite sunt cresterile de preturi in ofertele pe care le avem de la constructorii cu care lucram si intreruperile in lanturile de aprovizionare pentru anumite materiale. Cu toate acestea, operam in continuare la nivel normal, fara intreruperi sau amanari ale termenelor de livrare, si asta se datoreaza colaborarii excelente pe care o avem cu antreprenorii generali selectati.

• Toate cele enumerate la întrebarea anterioară cum afectează prețul produselor la raft? Cum îi afectează pe consumatori?

E o linie fina intre ceea cresterile care se pot transfera chiriasilor si ulterior consumatorilor si pastrarea unor oferte competitive atat la nivel de chirie, cat si la nivel de pret la raft. Strict pe partea de leasing, este clar ca trendul este unul ascendent, deja vazandu-se acest lucru in sectorul rezidential si de retail. Nivelul ridicat al inflatiei nu poate ocoli un sector atat de important precum cel de real estate. Evident, lucrurile sunt influentate si de zona, competitori si nivelurile de vacancy. Consideram ca noi am fost mereu un dezvoltator foarte competitiv si foarte apropiat de chiriasii nostri, fiind considerat mai degraba un partener de catre acestia, decat un proprietar.

Daca discutam despre consumatorul final, este clar ca acesta resimte cresterile de preturi aparute in ultimul timp. Venim insa dupa o perioada dificila, cu restrictii de aproape doi ani si un impact psihologic semnificativ, asa ca e natural sa incercam sa revenim la normal si sa ajungem la valori ale consumului apropiate anilor pre-pandemici.

• Cât costă investiția într-un parc de retail? De unde aveți finanțarea și în cât timp vă recuperați investiția?

Investitiile in parcurile de retail pot varia, pozitionarea terenului si nivelul de complexitate al spatiilor exterioare fiind doua elemente care pot influenta foarte mult nivelul investitiei. Spre exemplu, investitia in Zacaria Retail Park Cisnadie va fi de peste 11 milioane de euro si asta fiindca vorbim de un teren central, unde avem o componenta importanta de demolare, dar si cu un teren atipic, inclusiv cu un rau care strabate terenul nostru. Insa toate acestea vor face in final din acest retail parc un proiect unic si asta este cu atat mai benefic pentru clientii care vor deschide magazine aici.

Proiectele noastre sunt finantate de obicei atat din surse proprii ale investitorilor, cat si din imprumuturi bancare.

• Cum a evoluat piața chiriilor în retail? Cât este chiria pt un metru pătrat de magazin? Cât era până în 2020?

Chiriile se afla pe un trend ascendent. Daca in 2019-2020 chiria prime in centrele comerciale era de 70E/mp, anul acesta observam o crestere datorata disponibilitatii foarte reduse. Inclusiv chiriile din noile dezvoltari de parcuri comerciale sau mixed-use, pe fondul costurilor de constructie, incep sa creasca.

• Ce proiecte noi în retail pregătiți?

Cum am spus, continuam sa exploram segmentul de retail si dorim sa investim in proiecte noi. In Craiova detinem deja un teren ultra-central unde vom incepe un doar cateva saptamani faza 1 a proiectului, reprezentata de 190 de apartamente de lux, iar ulterior vom demara si faza a doua care va reprezenta un alt proiect de retail ce va fi denumit Zacaria Retail Plaza Craiova, reconvertind o cladire istorica superba. Suprafata inchiriabila va fi in jurul a 6.000 mp, astfel ca dorim sa selectam retailerii ideali pentru o zona premium ca aceasta.